Tras la disolución de las Cortes Generales y la convocatoria de elecciones, el Consejo de Ministros volvió a aprobar ayer, 6 de octubre, dos reales decretos-ley en materia de vivienda que recuperan, con modificaciones, las medidas contenidas en los Reales Decretos-ley 26/2026 y 27/2026, que fueron sometidos a votación y derogados por el Congreso de los Diputados el pasado viernes 2 de octubre.
Hoy, 7 de octubre, se han publicado en el Boletín Oficial del Estado como Real Decreto-ley 28/2026, destinado a reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, y Real Decreto-ley 29/2026, que incorpora medidas para proteger la función social de la vivienda y ampliar la oferta de vivienda asequible.
La disolución de las Cortes no impide que el Gobierno pueda aprobar reales decretos-ley cuando concurran circunstancias de extraordinaria y urgente necesidad. Sin embargo, al encontrarse disuelto el Congreso de los Diputados, corresponderá a su Diputación Permanente pronunciarse sobre su convalidación o derogación, ejerciendo las competencias que la Constitución atribuye al Congreso en relación con los reales decretos-ley durante este periodo.
Por tanto, aunque ambas normas han sido nuevamente aprobadas y publicadas en el BOE, todavía deberán superar el trámite de convalidación parlamentaria, cuyo plazo máximo para ello son 30 días. Este será especialmente relevante después de que las anteriores versiones de ambas medidas no obtuvieran el respaldo necesario en el Congreso el pasado 2 de octubre.
A continuación explicamos cada nuevo Real Decreto-Ley.
RDL 28/2026: mayor estabilidad en los contratos de alquiler.
El Real Decreto-ley 28/2026 modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos con el objetivo de aumentar la estabilidad de los contratos de vivienda habitual.
Una de sus principales novedades afecta a las prórrogas. Una vez transcurridos los periodos mínimos establecidos legalmente (5 años si el propietario es una persona física y 7 años si es una persona jurídica), si ninguna de las partes comunica su voluntad de finalizar el contrato, este podrá continuar mediante periodos sucesivos de 5 o 7 años, respectivamente.
Además, cuando sea el propietario quien decida no renovar el contrato en determinados supuestos, se establece una indemnización a favor del inquilino, salvo las excepciones contempladas legalmente, como la necesidad acreditada de recuperar la vivienda para residencia habitual del propietario o determinados familiares.
También se refuerza la protección de personas vulnerables y de los inquilinos residentes en zonas de mercado residencial tensionado, donde podrán existir prórrogas extraordinarias en los términos establecidos por la norma.
Estas modificaciones entrarán en vigor el 15 de noviembre de 2026. Os dejamos el enlace directo a la publicación de este Decreto en el BOE y más abajo una imagen resumida.
Real Decreto 28/2026: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20822
RDL 29/2026: límites al alquiler y nuevas garantías
Por su parte, el Real Decreto-ley 29/2026 incorpora un conjunto más amplio de medidas destinadas a proteger la función social de la vivienda y ampliar la oferta asequible.
Entre las novedades más importantes se encuentra la regulación de los alquileres temporales. Estos deberán responder a una causa real y acreditable, tener una duración superior a 31 días y, como regla general, no superar los 12 meses. La norma pretende evitar que se utilicen contratos temporales para eludir las garantías propias del alquiler de vivienda habitual.
También se regula expresamente el alquiler por habitaciones: la suma de las rentas de las habitaciones arrendadas simultáneamente no podrá superar la renta correspondiente al alquiler de la vivienda completa. En las zonas tensionadas deberán respetarse, además, los límites de renta establecidos legalmente.
Otra medida especialmente relevante afecta a las actualizaciones anuales del alquiler hasta el 31 de diciembre de 2027. Cuando la renta ya supere el máximo aplicable conforme al sistema estatal de índices de referencia, no podrá incrementarse. En los demás casos, a falta de un nuevo acuerdo entre las partes, la actualización tendrá un límite máximo del 2 %.
El decreto contempla asimismo una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos de vivienda habitual que cumplan los requisitos establecidos, y amplía hasta el 31 de diciembre de 2030 la suspensión de determinados procedimientos de desahucio que afecten a personas vulnerables sin alternativa habitacional.
Asimismo, se refuerzan los derechos de los inquilinos respecto de los gastos de gestión inmobiliaria, reparaciones, estado de la vivienda y adquisición preferente, y se introducen medidas para limitar determinadas operaciones de adquisición de vivienda por grandes tenedores y ciertas entidades hasta finales de 2030.
El RDL 29/2026 entra en vigor, con las excepciones previstas en la propia norma, el 8 de octubre de 2026. Os dejamos el enlace directo a la publicación de este Decreto en el BOE y más abajo una imagen resumida.
Real Decreto 29/2026: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20823
