El nuevo Real Decreto-ley 27/2026 modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos y establece prórrogas de mayor duración, amplía el preaviso del propietario y reconoce una indemnización al inquilino en determinados casos de no renovación.
El BOE ha publicado este 1 de octubre el Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. La norma modifica fundamentalmente el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y supone cambios importantes para los consumidores que viven de alquiler.
La propia norma justifica esta reforma por la situación actual del mercado del alquiler y señala que el vencimiento de los contratos se ha convertido en un mecanismo mediante el cual las subidas de precios pueden trasladarse a los hogares, ya que la finalización del contrato permite que la vivienda vuelva al mercado con una nueva renta. También destaca los costes que una mudanza forzosa puede ocasionar al arrendatario, desde la búsqueda de otra vivienda hasta nuevas fianzas, garantías o cambios de entorno familiar y laboral.
Prórrogas de 5 o 7 años: la continuidad pasa a ser la regla
Uno de los cambios más importantes afecta a la duración de los contratos.
Una vez hayan transcurrido al menos cinco años desde la celebración del contrato, o siete años cuando el propietario sea una persona jurídica, si ninguna de las partes comunica correctamente que quiere finalizar la relación, el contrato se prorrogará obligatoriamente por periodos sucesivos de cinco años o de siete años, respectivamente.
Esto supone un cambio relevante respecto al sistema anterior de prórrogas tácitas anuales hasta un máximo de tres años. El objetivo declarado por la norma es precisamente convertir la continuidad del contrato en la regla general una vez superado el periodo mínimo.
El propietario tendrá que avisar con seis meses
También cambia el plazo de preaviso.
Si el propietario quiere que el contrato no continúe cuando llegue el correspondiente vencimiento, deberá comunicarlo al inquilino con una antelación mínima de seis meses. Hasta ahora ese plazo era de cuatro meses.
Para el arrendatario, en cambio, se mantiene el plazo de dos meses. BOE-A-2026-20385
La ampliación del plazo pretende que el consumidor disponga de más tiempo para organizarse y, en su caso, encontrar otra vivienda.
Si el propietario no quiere renovar, puede tener que indemnizar al inquilino
Esta es probablemente una de las novedades de mayor importancia para los consumidores.
Cuando el propietario comunique válidamente que no quiere prorrogar el contrato, como regla general deberá indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente, al menos, a doce mensualidades de renta de una vivienda de características similares.
Siempre que sea posible, la cantidad deberá calcularse utilizando el Sistema Estatal de Referencia de precios del alquiler. Además, la indemnización nunca podrá ser inferior a una mensualidad de renta por cada año que el inquilino haya residido en la vivienda, prorrateándose los periodos inferiores al año.
La norma pretende así compensar algunos de los costes que supone para una familia tener que abandonar su vivienda pese a haber cumplido correctamente con el contrato.
Pero la indemnización no se aplica en todos los casos
Es importante que los consumidores conozcan que este derecho tiene excepciones.
Entre otras situaciones, no procederá la indemnización cuando el propietario sea una persona física y necesite la vivienda como residencia permanente para sí mismo o determinados familiares; cuando el inquilino no haya habitado la vivienda durante más de seis meses de los doce anteriores, salvo determinadas causas justificadas; cuando disponga de otra vivienda apta en el mismo municipio; cuando ambas partes firmen un nuevo contrato, o cuando el inquilino rechace una oferta válida de nuevo contrato que reúna las condiciones establecidas por la norma.
En el caso de que el propietario alegue que necesita la vivienda para sí mismo o sus familiares y finalmente no sea ocupada en el plazo de tres meses, salvo fuerza mayor, el antiguo inquilino tendrá derecho a la indemnización prevista por la ley.
No se podrán empeorar las condiciones del inquilino mediante una prórroga
La norma incorpora otra protección relevante.
Si después de que el propietario haya comunicado su intención de no renovar las partes llegan finalmente a un acuerdo para continuar mediante una prórroga voluntaria, esta no podrá tener una duración inferior a cinco años (o siete cuando el arrendador sea persona jurídica).
Además, serán nulas las cláusulas introducidas en esos acuerdos de prórroga que modifiquen las condiciones del contrato original en perjuicio del arrendatario.
Protección adicional para consumidores vulnerables
Se mantienen además mecanismos especiales para determinadas situaciones.
Cuando el arrendatario pueda acreditar una situación de vulnerabilidad social y económica, podrá solicitar una prórroga extraordinaria de hasta un año. Esta deberá ser aceptada obligatoriamente cuando el propietario sea un gran tenedor, salvo que las partes hayan firmado un nuevo contrato.
Por otro lado, cuando la vivienda se encuentre dentro de una zona de mercado residencial tensionado, el inquilino podrá solicitar, cuando concurran las condiciones establecidas por la LAU, prórrogas extraordinarias anuales durante un periodo máximo de tres años.
¿Qué ocurre con los contratos de alquiler que ya están vigentes?
Esta es una cuestión especialmente importante: la reforma no afecta únicamente a los nuevos contratos.
El Real Decreto-ley establece expresamente un régimen para los contratos de vivienda habitual que estén vigentes cuando entre en vigor la norma. No obstante, su aplicación depende del momento en el que se encuentre cada contrato y de cuándo se produzca su próximo vencimiento.
Por ejemplo, aquellos contratos que ya estén dentro del anterior periodo de prórroga continuarán bajo ese régimen hasta que termine. Una vez finalizado, se les aplicará la nueva regulación.
También existe una regla transitoria para los contratos a los que les queden menos de seis meses para vencer en el momento de entrada en vigor del decreto: en estos casos, el propietario podrá realizar la notificación con una antelación mínima de cuatro meses.
Incluso se contempla específicamente la situación de determinados contratos que actualmente se encuentran en tácita reconducción, estableciendo las condiciones y plazos para que puedan quedar sujetos al nuevo artículo 10 de la LAU.
Recordamos que mañana viernes 2 de octubre de 2026 se debatirá en el Congreso de los Diputados su convalidación o derogación.
