El Boletín Oficial del Estado ha publicado este 30 de septiembre el Real Decreto-ley 26/2026, un amplio paquete de medidas dirigido a reforzar la función social de la vivienda y aumentar la oferta de vivienda asequible. La norma introduce cambios que afectan directamente a inquilinos, propietarios, personas que buscan su primera vivienda y administraciones públicas. Por el momento solo se ha publicado el primer decreto y mañana jueves se publicará el segundo.
Cabe destacar y es muy importante conocer que estos 2 Decretos aprobados por el Consejo de Ministros están pendientes de debate este viernes 2 de octubre para su convalidación o derogación. Os dejamos el enlace del BOE publicado: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20266
Entre las novedades más relevantes se encuentra una mayor regulación de los contratos de alquiler temporal. Estos deberán responder a una causa temporal real y acreditable, como puede ser un desplazamiento por estudios o trabajo. Con carácter general, su duración no podrá superar los doce meses y la utilización fraudulenta de contratos temporales para cubrir necesidades permanentes de vivienda puede provocar que se consideren contratos de vivienda habitual.
También se regula expresamente el alquiler por habitaciones. La suma de las rentas de las habitaciones alquiladas simultáneamente no podrá superar la renta que correspondería al alquiler de la vivienda completa. Además, en las zonas de mercado residencial tensionado deberán respetarse los límites establecidos para estas zonas.
Límites a las subidas del alquiler
Otra de las medidas que puede tener mayor incidencia sobre los consumidores afecta a la actualización de las rentas. Hasta el 31 de diciembre de 2027 se limita la actualización anual de los alquileres. Cuando resulte aplicable el límite máximo del Sistema Estatal de Referencia de Precios del Alquiler y la renta ya lo supere, no podrá incrementarse. En los demás casos, propietario e inquilino podrán pactar la actualización y, en ausencia de un nuevo pacto, el incremento no podrá superar el 2 %
Pero…¿Cómo saber si se aplica el límite? El Sistema Estatal de Referencia del precio del alquiler permite consultar el rango de precios de una vivienda introduciendo su dirección o referencia catastral. No obstante, el precio máximo que muestra no actúa como límite obligatorio en todos los alquileres: su aplicación depende de los supuestos previstos legalmente, especialmente de si la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado. Por ello, es importante comprobar tanto el precio de referencia de la vivienda como si la zona ha sido declarada tensionada.
Consulta el precio de referencia de tu vivienda pinchando aquí
La norma refuerza además determinados derechos de los arrendatarios en materias como los gastos de gestión inmobiliaria, reparaciones y desperfectos, estado de la vivienda y derecho de adquisición preferente.
Mayor protección ante determinados desahucios
El Real Decreto-ley también amplía hasta el 31 de diciembre de 2030 determinados mecanismos extraordinarios de protección frente al desahucio para personas en situación de vulnerabilidad económica y sin alternativa habitacional. No supone una suspensión general de todos los desahucios: deberán cumplirse las circunstancias y requisitos establecidos en la propia norma.
Nueva deducción para los inquilinos
En materia fiscal se incorpora una deducción estatal en el IRPF para determinados arrendatarios de vivienda habitual. La deducción puede alcanzar el 10 % de las cantidades satisfechas por el alquiler, aunque su aplicación está condicionada al nivel de renta y al cumplimiento de los restantes requisitos establecidos.
Paralelamente, se introducen incentivos fiscales para aquellos propietarios que reduzcan las rentas o mantengan alquileres a precios contenidos. Dependiendo de las circunstancias contempladas en el decreto, las reducciones sobre el rendimiento neto positivo del alquiler pueden alcanzar porcentajes elevados.
Hasta 50.000 euros para acceder a la primera vivienda
Otra de las principales novedades es la creación del mecanismo “TU CASA”, gestionado por el ICO y destinado a facilitar la adquisición de la primera vivienda habitual mediante financiación complementaria a la hipoteca.
El préstamo podrá alcanzar el menor importe entre el 20 % del valor de la vivienda y 50.000 euros, tendrá un tipo de interés del 0 % y no contará con comisiones. No obstante, los requisitos concretos para acceder a esta financiación, sus beneficiarios y otros aspectos de su funcionamiento deberán desarrollarse posteriormente.
Viviendas turísticas, viviendas vacías y parque público
El decreto introduce asimismo cambios fiscales relacionados con las viviendas de uso turístico, que pasan a estar sujetas a un IVA del 10 %, y habilita determinadas posibilidades de recargo en el IBI sobre viviendas vacías y alojamientos turísticos en los supuestos previstos por la norma.
Al mismo tiempo, se pretende reforzar el parque público de vivienda, estableciendo mecanismos para preservar permanentemente su carácter público y aumentar la oferta disponible.
La norma define además la vivienda asequible tomando como referencia el esfuerzo económico de los hogares: el precio de venta o alquiler, incluidos los gastos asociados, no podrá superar, en los términos previstos por el decreto, el 30 % de la renta mediana de la unidad de convivencia habitual del municipio.
Un Real Decreto-ley pendiente de su convalidación
El Real Decreto-ley ha sido publicado en el BOE y despliega sus efectos conforme a sus reglas de entrada en vigor. Al tratarse de un Real Decreto-ley, debe ser sometido posteriormente al Congreso de los Diputados para que decida sobre su convalidación o derogación.
Según la convocatoria extraordinaria anunciada por el Gobierno, este viernes 2 de octubre el Congreso deberá pronunciarse sobre su convalidación. Si el Real Decreto-ley no obtiene la convalidación, quedará derogado.
Desde ADICAE Comunidad Valenciana consideramos especialmente importante que los consumidores conozcan estas novedades y, sobre todo, que sepan qué medidas les afectan realmente según su contrato, su situación económica y el tipo de vivienda. La nueva regulación incorpora cambios de gran alcance, pero muchos de ellos están sujetos a requisitos específicos y algunos necesitarán todavía desarrollo para poder aplicarse plenamente.
Ante cualquier duda sobre alquiler, vivienda, hipotecas o derechos como consumidor, desde ADICAE CV recomendamos informarse antes de firmar, renovar o modificar cualquier contrato y reclamar cuando no se respeten los derechos reconocidos por la normativa.
